La costituzione del condominio avviene di diritto nel momento stesso in cui vi sono almeno 2 distinti proprietari di due diverse unità immobiliari con parti comuni annesse.
Nel caso prospettato sopra non risulta necessaria nessuna formalità in quanto il Condominio risulta già di fatto costituito.
Se il numero dei condomini invece è superiore a 8 è obbligatorio nominare un amministratore di condominio.
Fino a 10 condomini si può anche fare a meno del regolamento, diventa obbligatorio in tutti gli edifici che abbiano più di 10 unità abitative, in questo caso, il condominio è obbligato a far redigere e approvare un regolamento di condominio.
L’amministratore di condominio è nominato dall’assemblea di condominio.
In casi in cui l’assemblea di condominio non vi provvede, su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario, l’amministratore può essere nominato dall’autorità giudiziaria.
L'incarico dell'amministratore dura un anno, il suo mandato viene discusso durante assemblea annuale.
L’amministratore può esser revocato dal tribunale o dall’assemblea di condominio.
La revoca giudiziale avviene quando uno o più condomini si rivolgono al tribunale chiedendo la revoca per giusta causa dell’amministratore.
L’assemblea di condominio invece, può in qualsiasi momento e senza giusta causa revocare l’amministratore.
Ogni singolo condomino ha il diritto di visionare fatture o pezze giustificative relative alla gestione.
I condomini quindi hanno il potere e l’interesse di vigilare sul suo operato.
L’amministratore deve convocare l’assemblea ordinaria una volta l’anno, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, cioè al momento in cui rende il conto del suo operato ai condomini, prevedendo all’ordine del giorno l’approvazione del rendiconto annuale oltre che alla conferma dell’amministratore.
Le assemblee straordinarie sono invece convocate ogni qual volta si presenti la necessita.
L’amministratore per legge non può rappresentare nessun condomino in assemblea, motivo per cui non può avere deleghe.
In caso di delibere assembleari annullabili, il termine per impugnare la delibera varia in base alla presenza o meno il condomino all’assemblea.
Il condomino che non ha partecipato all’assemblea, ha 30 giorni di tempo dalla data di notifica del verbale per procedere alla contestazione.
Il condomino che ha partecipato all’assemblea può impugnare la delibera entro 30 giorni dalla data di svolgimento dell’assemblea.
La terrazza a livello, che viene equiparata ai lastrici solari, trova due differenti regimi normativi a seconda che essa sia in diritto di proprietà o ad uso esclusivo di un solo condomino, o invece di proprietà o ad uso comune di tutti i condomini.
- Nell’eventualità in cui la terrazza sia in uso esclusivo ad un condomino, la disciplina applicabile è senza ombra di dubbio quella di cui all'art. 1126 c.c. essa prevede che le spese per i lastrici solari e le terrazze a livello siano poste a carico per 1/3 del proprietario esclusivo e per i residui 2/3 a carico di tutti i condomini dell'edificio;
- Nell’eventualità in cui la terrazza a livello o lastrico solare non sia in uso esclusivo di alcun condomino, la disciplina applicabile è invece quella generale dell’art. 1123, che prevede:
“Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio….. sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.”
L’Art. 1134 c.c. “il condomino che ha fatto delle spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente”. Il legislatore ha posto un divieto generale per il singolo condomino ad eseguire lavori e spese e poi chiederne il rimborso.
L’eccezione del legislatore sta nell’urgenza ed indifferibilità della spesa. Ovviamente il condomino deve provare oltre all’urgenza anche l’impossibilità di comunicare con l’amministratore.
In una sentenza del 2001 che è riconosciuta al condomino “la vigilanza ed il controllo sullo svolgimento dell'attività di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni quindi di prendere visione dei registri e dei documenti che li riguardano, sempre che la vigilanza ed il controllo non si risolvano in un intralcio all'amministrazione, non siano contrari al principio della correttezza e che delle attività afferenti alla vigilanza ed al controllo i condomini si addossino i costi. ...” (così Cass. 29 novembre 2001, n. 15159).
Le spese legali, in caso di sconfitta in sede giudiziale, dovranno essere ripartite secondo il criterio proporzionale disciplinato dall’art. 1123 c.c.
L’articolo chiarisce che le spese per la manutenzione, godimento e conservazione delle parti comuni dell’edificio, sono sostenute in maniera proporzionata al valore della proprietà di ciascun condomino.
In caso di liti con terzi procurate da un bene che risulta in possesso solo di alcuni condomini, il terzo danneggiato dovrebbe citare il condominio, ma tale azione va in netto contrasto con il principio della legittimazione passiva dell’amministratore. La legge stabilisce quindi che in caso di citazione in giudizio, l’intero condominio sarà coinvolto, mentre in caso di sentenza saranno i proprietari che usufruiscono di quegli spazi specifici ad essere obbligati alle conseguenze giudiziarie.
In tema di affitto di un appartamento, la legge di stabilità del 2016 ha introdotto delle significative innovazioni che stabiliscono l’obbligo della registrazione del contratto entro 30 giorni dalla stipula e la sua comunicazione entro 60 giorni all’amministratore di condominio.
La riforma del condominio ha anche inserito un nuovo obbligo a carico del locatore e cioè quello di comunicare, una volta eseguita la registrazione del contratto, l’affitto dell’appartamento all’amministratore di condominio. Anche su questo punto, l’obbligo è a carico del proprietario dell’immobile che deve adempiere entro il termine di 60 giorni e la stessa comunicazione deve essere data anche all’inquilino.
Una volta che l’amministratore abbia ricevuto questa informazione da parte del proprietario dovrà procedere all’aggiornamento del registro dell’anagrafe condominiale.
Il II comma dell'art.63 delle disposizioni per l'attuazione del C.C prevede espressamente che "chi subentra nei diritti di un condomino (ad esempio nuovo proprietario) è obbligato in solido con quest'ultimo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente."
L' amministratore quindi potrà agire in giudizio sia in danno del vecchio che del nuovo proprietario, essendo entrambi obbligati in solido, per il recupero degli oneri condominiali scaduti e non pagati. L'ultimo comma riconosce all'amministratore di condominio un ulteriore potere, nei confronti del condomino moroso, ossia quello di sospendere l'utilizzazione dei servizi comuni (acqua e riscaldamento) se il regolamento di condominio ne contiene l'autorizzazione.
Le parti destinate all’uso comune possono suddividersi in 3 categorie: - parti formanti la struttura stessa dell’edificio; scale, atrio, facciate, suolo su cui sorge l'edificio, muri maestri, ecc. - locali accessori, necessari all’uso dell’edificio da parte dei vari condomini. - impianti destinati a servizi comuni Il rapporto tra il valore della proprietà di ciascun condomino e il valore dell'intero condominio è espresso in millesimi. Le tabelle millesimali si utilizzano per la ripartizione delle spese condominiali, per la determinazione delle maggioranze di costituzione delle assemblee e per le votazioni delle delibere.
La sanificazione delle parti comuni di un condominio rappresenta una spesa straordinaria, che deve essere divisa tra tutti i condomini, in base alla tabella millesimale di proprietà.
L'assemblea ordinaria è annuale, va convocata entro sei mesi dalla chiusura della gestione e deve prevedere la presentazione e l'approvazione del rendiconto annuale, la nomina, la riconferma o la revoca dell'amministratore per il nuovo anno.
Le assemblee straordinarie sono convocate ogni volta si verifchi la necessità.
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