Il Condominio

Definizione di condominio

Soffermandoci sul concetto di condominio, sicuramente ciò che viene in mente è in primis l'immagine di un fabricato che si eleva su più piani e con al suo interno svariate unità immobiliari. Molto probabilmente l'immagine associata corrisponde ad un condominio. Infatti quando ci sono più unità immobiliari, più di un proprietario e parti condominiali comuni, siamo senza ombra di dubbio in presenza di un condominio.

Dal punto di vista normativo, il condominio è una particolare forma di comunione su di un bene immobile nel quale coesistono parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comuni - alla proprietà esclusiva dei singoli appartamenti si affiancano le proprietà in comune di altre parti immobiliari, come esempio, il tetto, le scale, la portineria, le mura portanti, ecc. queste parti comuni necessitano di essere disciplinate mediante un regolamento condominiale. Qualsiasi edificio con almeno due unità abitative distinte e con aree in comune, rientra nella definizione di condominio. Il condominio è inoltre definito come un ente di gestione (non ha autonomia giuridica) in quanto la sua funzione è quella di gestire le parti comuni nell'interesse dei singoli condomini e titolari delle rispettive proprietà esclusive; questa gestione deve essere affidata ad un amministratore di condominio professionista. L'amministratore non è e non sarà mai il titolare di autonomi diritti sul condominio, ma è semplicemente colui che esercita solo un mandato a titolo oneroso su delega dei condomini.

Il condominio non ha nessuna autonomia giuridica

Non aver nessuna autonomia giuridica vuol dire che, ogni condominino all'occorrenza, può essere chiamato a rispondere delle obbligazioni contratte, in nome e per conto del condominio nei confronti di terzi. Molti condomini ignorano il fatto che, i debiti contratti dal condominio possono riversarsi direttamente nei confronti dei singoli proprietari anche in caso in cui questi ultimi fossero in regola con i pagamenti delle quote condominiali spettanti. Tutto questo è fattibile/eseguibile sulla base dell'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile il quale consente al creditore del condominio, dopo aver provato a rivalersi sui condomini morosi, di agire forzosamente contro il singolo condomino, limitatamente alle proprie quote millesimali. È doveroso ricordare che anche se  un condomino, risulti in regola con i pagamenti degli oneri condominiali, può in determinate circostanze essere costretto a dover pagare ulteriori somme a causa delle obbligazioni contratte nell'interesse del condominio.

Tipologie di condominio

Esistono varie tipologie di condominio, generalmente si distinguono per numero di proprietari e per spazi condivisi. Ne consegue che, i condomini possono essere:

Verticali: quando e unità immobiliari si sviluppano l'una su l'altra (palazzi);

Orizzontali: quando le unità abitative sono tutte affiancate, ma gestite da un unico amministratore che ne divide le spese gestionali.

Le tipologie di condomini, andando nello specifico, oltre al condominio classico sono:

  • Condominio minimo
    ne fanno parte tutti quegli edifici con proprietà divise tra due proprietari differenti, ma che necessitano di una regolamentazione per evitare liti interne;
  • Condominio parziale
    ne fanno parte tutti quegli edifici in cui sono presenti più scale, ascensori ecc. e le spese sono suddivise in base all'utilizzo che ne viene fatto dagli abitanti dell'edificio, cioè in millesimi di proprietà;
  • Supercondominio
    ne fanno parte una plutalità di edifici tra loro connessi che posseggono spazi in comune come piscine, giardini, sistemi di illuminazione esterni ecc. che necessitano di manutenzione e che devono essere pagati da chi ne usufruisce.

Locali commerciali in condominio

A volte gli spazi condominiali al piano terra sono utilizzati da attività commerciali. Queste realtà possono sembrare, a volte, avulse e distanti dalla vita condominiale, invece, sono condomini e ne fanno parte a tutti gli effetti. I problemi di convivenza con i condomini residenti sono generalmente di due tipologie:

  • Problemi del condomino verso il locale commerciale a causa dell'invasività dei clienti (parcheggi selvaggi davanti al negozio mentre urla e schiamazzi in caso di pubs) e delle strutture delle attività commerciali (cartelli, insegne, piante ecc);
  • Problemi dei proprietari dei negozi, i quali, constantemente reclamano di dover alargire spese condominiali per servizi quasi mai utilizati.

L'artico 1118 c.c. recita che "il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni" e che "il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni". Detto questo, è chiaro che anche il proprietario del negozio è obbligato a corrispondere le spese condominiali in base ai suoi millesimi di competenza.

Lo Studio Giurintano amministra tutte le tipologie di condomini. Contattaci se sei interessato ad un preventivo a ad una consulenza.