Definire i criteri da adottare e prendere provvedimenti immediati per dar il via libera ad attività condominiali, non è mai stato e mai sarà semplice. Ancor di meno lo è nei casi in cui dai condomini viene pretesa la partecipazione mediante versamento di denaro.
La potenziale negligenza, in alcuni casi potrebbe portare a situazioni in cui si dovrà procedere forzatamente all'esecuzione di interventi e lavori indispensabili, in quanto ritenuti necessari ed urgenti per la salvaguardia dello stabile o la sicurezza dei condomini.
Analizzando diverse sentenze emesse, risultano urgenti tutte le manutenzioni che vanno effettuate al fine di evitare danni imminenti e irreparabili inerenti il singolo condomino e il condominio stesso.
Dunque la dove si accerti la presenza di una situazione di pericolo, anche solo potenziale, che possa arrecare una grave pregiudizio alla collettività condominiale o alla sicurezza dei condomini è di fatto obbligo dell'amministratore di condominio intervenire con la massima urgenza.
Quando si parla di lavori urgenti, ci si riferisce a casi di manutenzione straordinaria in cui è fondamentale agire con immediatezza il prima possibile al fine di scongiurar danni a persone o cose.
Si potrebbe trattare a titolo di esempio del mal funzionamento di un cancello automatizzato, di un cornicione pericolante, di una semplice infiltrazione o ancora per esempio della presenza di blatte. Il carattere d'urgenza delle suddette ipotesi, fa si che l'amministratore condominiale possa autorizzare l'avvio dei lavori ancor prima di convocare l'assemblea dei condomini.
L'articolo 1135 del codice civile, infatti, prevede che "l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne alla prima assemblea".
Se per avviare i lavori di manutenzione straordinaria urgenti, non è obbligatorio per l'amministratore richiedere l'autorizzazione dell'assemblea condominiale, i condomini potranno chiedersi se debbano validare tali lavori con una delibera apposita. Il quesito strova risposta nel succitato art, infatti, secondo le normative vigenti è di fondamentale importanza che l'amministratore di condominio ufficializzi quanto fatto durante la prima assemblea effettuata dopo le lavorazioni.
Ovviamente le procedure di manutenzione straordinaria comportano un esborso di denaro che andrà poi ripartito tra i diversi proprietari degli appartamenti dello stabile. Consci del fatto che quando si tratta di soldi, può verificarsi che alcuni condomini risultino avversi nel rimborsare la loro quota, in questi casi sarà l'amministratore di condominio a dover procedere in giudizio per farsi riconoscere dal giudice l'obbligatorietà nel procede con il rimborso. Il giudice valuterà l'operato esaminando l'effettiva fondatezza del carattere di urgenza del lavoro eseguito.
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